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L’IMPARI LOTTA ENTI LOCALI - FINANZA GLOBALE NELLA GESTIONE DEL TERRITORIO:ESEMPI DALL’AREA MILANESE
Enti locali
di Mario De Gaspari
25 novembre 2008

degaspari_enti_locali.jpgLa crisi finanziaria internazionale dovrebbe indurci a una riflessione più generale su tanti aspetti del funzionamento dell’economia nazionale. Se infatti il crollo delle borse mondiali appare direttamente collegata alle dinamiche del mercato immobiliare, osserviamo con preoccupazione come, anche nei nostri territori, si siano diffusi modelli di speculazione fondiaria poco rassicuranti.

Né sembra che il crollo dei mercati internazionali, l’impotenza dei governi a far da argine, stia fungendo da deterrente per le amministrazioni locali, impegnate come sono a fare cassa mediante il ricorso a logiche simili a quelle che hanno condotto alla crisi che stiamo vivendo in queste settimane: valorizzazione di asset in assenza di produzione.

Appare infatti ormai evidente che anche le amministrazioni locali operano sulla base di un modello di sviluppo che è subalterno alle ragioni della rendita: favorire la crescita dei valori immobiliari per compartecipare agli utili, in modo spesso slegato dalla crescita effettiva dell’offerta reale.

Tale strategia si dimostra ingenua e illusoria se consideriamo che dal lato dell’offerta agiscono soggetti che si muovono su scala globale (grandi istituzioni finanziarie, fondi sovrani, ecc.), mentre dal lato della domanda la pubblica amministrazione può operare solo con meccanismi microeconomici residuali (oneri di urbanizzazione, finanza di progetto, convenzioni, ecc.), tutti subordinati alla effettiva realizzazione dei progetti, dalla quale i primi possono prescindere, orientati come sono alla valorizzazione degli asset in portafoglio.

Ma il fatto stesso che il suolo sia diventato asset finanziario, induce le pubbliche amministrazione a modificare il proprio atteggiamento nei confronti delle controparti immobiliari: non si fanno più il progetto, o il disegno urbano, cui i proprietari di suolo si debbono adeguare, ma si crea una specie di borsa-mercato immobiliare che ha come limiti operativi e contrattuali i confini urbani demaniali.

Ma questo modello di sviluppo del territorio, apparentemente moderno ed efficiente, perché finalmente fa propria la logica del mercato e della collaborazione con gli agenti economici, non pone problemi solo sinché si dialoga con operatori locali, o comunque di ridotte dimensioni.

Esso muta invece radicalmente di fisionomia quando si passa a grandi operazioni, basate, prima ancora che sulla edificazione fisica, sulla valorizzazione immobiliare, sul land banking, dove interlocutori dell’amministrazione locale sono grandi istituzioni finanziarie di profilo internazionale.

La ragione di questo mutamento sta proprio nella natura eminentemente finanziaria delle grandi operazioni immobiliari, che implica una molteplicità di variabili che non sono in alcun modo assoggettabili al controllo della pubblica amministrazione.

Le più significative sono essenzialmente queste:

- asimmetria della posizione tra pubblica amministrazione e promotori dell’iniziativa immobiliare: il comune gioca su un terreno limitato ai suoi confini, mentre l’operatore può prevedere di allargare senza limiti giurisdizionali la propria attività, attraverso nuove operazioni immobiliari e nuove alleanze finanziarie;

- asimmetria nelle aspettative: il comune deve operare nei tempi della politica, per rispondere alle aspettative dei cittadini, mentre l’operatore che opera con logiche finanziarie ha orizzonti temporali più ampi, perché ciò che gli importa non è costruire ma valorizzare gli attivi che ha in portafoglio, per poi eventualmente cedere ad altri l’operazione. E’ esattamente il contrario di ciò che comunemente si pensa: non sono i comuni a rallentare la realizzazione delle grandi operazioni immobiliari, ma i detentori degli asset territoriali e finanziari;

- la volubilità del mercato immobiliare che non richiede semplicemente l’immissione di immobili edificati nel mercato stesso, ma l’immissione in periodi particolarmente vantaggiosi, cosicché si possano generare extraprofitti.

Alcuni esempi nell’area milanese possono illustrare quanto ora affermato:

  1. operazione Sesto San Giovanni: l’ex area Falck era stata acquistata per 400 miliardi di lire da Pasini, operatore locale; questi l’ha venduta al gruppo Zunino per la somma di 88 milioni di euro. Adesso l’area sta per essere ceduta per 700 milioni di euro a Limitless, fondo sovrano del Dubai (che tradotto dall’inglese significa "senza limiti", giusto a rimarcare la disparità economica fra i soggetti in campo). Per un operatore di questa caratura l’investimento in questione rappresenta una grandezza del tutto trascurabile, che ben può essere lasciata dormiente fino al momento più opportuno, che potrà giungere in un futuro prossimo o remoto senza che in ciò giochino alcun ruolo gli interessi della cittadinanza di Sesto;
  2. il Comune di Segrate, con il reddito procapite tra i più alti d’Italia, costruirà sul proprio territorio un inceneritore, e un centro commerciale (che si prefigge di diventare il più grande d’Europa) sostanzialmente in centro;
  3. la stessa cosa avverrà a Limito: a tre chilometri in linea d’area dal precedente un altro centro commerciale con ambizioni di primazia continentali.

Si potrebbe continuare, ma una cosa è chiara, nell’area della Martesana (NE di Milano) la densità di centri commerciali di grandi dimensioni ha raggiunto livelli paradossali, del tutto slegati dalle esigenze della popolazione.

Se il comune accetta la logica della valorizzazione immobiliare, del land banking, rischia di non vedere nulla per lunghi periodi perché lo scopo del land banking non è costruire, ma commercializzare operazioni immobiliari sempre incrementabili. Oppure il pericolo è sì di fare, ma senza disegno, senza visione d’insieme, senza pensare alle conseguenze e agli effetti sul territorio, sulla comunità che in esso è insediata, di ciò che nel frattempo si realizza.

Sotto questo profilo, lo stesso Comune di Milano rischia di dover subire queste dinamiche nella programmazione delle opere in vista dell'Expò; seppure ben più strutturato dei comuni limitrofi, in termini globali resta una piccola realtà a fronte di operatori dalle risorse pressoché illimitate.

La riproduzione allargata della rendita fondiaria, sostenuta da una illimitata capacità finanziaria di operatori che agiscono nei mercati globali (fondi hedge, fondi sovrani, ecc.) richiede che l’amministrazione pubblica locale si attrezzi a sua volta con misure e strategie di grande scala e con piani di lungo orizzonte temporale.

In una situazione di questo tipo è d’obbligo per i comuni fare buon uso della propria autonomia. Solo se questa si concretizza in strategie sovracomunali, di area ampia, attraverso accordi di bacino che perseguano obiettivi di medio periodo delle comunità locali (e non solo delle amministrazioni pro tempore) su grandi porzioni di territorio, allora gli enti locali possono giocare un ruolo che non sia da comprimari.

Nel momento in cui pare finalmente concretizzarsi un federalismo sinora solo annunciato, quella del governo del territorio appare essere una sfida cruciale.

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