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SEGNALI CONTRASTANTI DALL’IMMOBILIARE NORD AMERICANO E-mail
Internazionali
di Simona Costagli
01 agosto 2012
mercato immobili usaIl settore immobiliare nordamericano è ormai noto a tutti, da lì infatti è originata la scintilla della crisi che ha coinvolto l’intero pianeta nell’ultimo quinquennio. Ma se volessimo interrogarlo per avere indicazioni sull’andamento attuale e futuro di un’attività strettamente legata ai cicli economici, ricaveremmo segnali tutt’altro che univoci.

La revisione delle stime di crescita contenuta nell’update del World Economic Outlook del Fondo Monetario Internazionale di metà luglio indica per gli Stati Uniti una crescita non superiore al 2% per quest’anno, e di poco superiore (2,3%) per il 2013. Al paese continua a mancare il sostegno dei consumi, anche a causa di un settore immobiliare che stenta a riprendere quota: secondo Bernanke i postumi dello scoppio della bolla sottraggono oggi circa 300 miliardi di dollari di consumi ogni anno.
Anche per il vicino Canada le stime del Fondo non si discostano da un 2% circa di crescita per il prossimo biennio, ma in questo caso l’incognita sul futuro è un mercato immobiliare che tra i paesi sviluppati presenta la maggiore sopravvalutazione dei prezzi.
A maggio l’indice Case Shiller Ten ha registrato ancora una flessione su base annua mettendo a segno il diciassettesimo calo annuale consecutivo. L’indice è tornato sui valori di maggio 2003. Sebbene non possa essere considerato pienamente rappresentativo di un mercato eterogeneo come quello statunitense, il Case Shiller fornisce indicazioni che vanno nella stessa direzione di altri indicatori, ad esempio il prezzo mediano, sceso nel I trimestre di quest’anno a 161mila dollari, dai 166.200 del 2011 e 178.600 dollari del 2010.

Andamento del prezzo mediano delle abitazioni negli Stati Uniti (Dollari)
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Fonte: elaborazioni su dati US Census Bureau; National  Association of Realtors.

Segnali lievemente positivi vengono dal fronte delle compravendite di abitazioni esistenti, salite del 2,1% a/a nel 2011, mentre risultano ancora in flessione quelle di abitazioni nuove (-5,3% a/a, in flessione per il sesto anno consecutivo). Secondo il Center for Housing studies della Harvard University, il decennio che va dal 2002 al 2011 è stato quello in cui dal 1974 (anno dal quale sono disponibili le rilevazioni) si è osservata la minore produzione di abitazioni. La fase corrente del ciclo immobiliare è inoltre la prima, dal secondo dopoguerra, in cui il numero di nuovi cantieri avviati ha recuperato a tassi particolarmente lenti.
I problemi dell’immobiliare Usa oggi non sembrano dipendere da un eccesso di offerta ma da un deficit di domanda, e riflettono fattori diversi. In primo luogo l’enorme numero delle abitazioni “sott’acqua”, ossia quelle per le quali le famiglie pagano un mutuo superiore al valore di mercato: queste ultime sono scese leggermente, attestandosi sul numero (comunque enorme) di 11,1 milioni. Il 35% dei default registrati sui mutui si stima dipenda da una scelta deliberata delle famiglie, che vedono nel default un modo di liberarsi del fardello del debito. E d’altro canto proprio questo fenomeno sarebbe una delle cause della discesa del rapporto tra indebitamento e reddito delle famiglie, passato dal 133% del 2010 al 114%. Il fenomeno dei default “programmati” è frequente soprattutto negli undici stati in cui il mutuo è un contratto a garanzia limitata, come la California. Le difficili condizioni finanziarie delle famiglie americane sono testimoniate anche dall’aumento del numero di quelle che impiegano oltre la metà del proprio reddito per pagare l’abitazione (mutuo o affitto): secondo le ultime rilevazioni si tratterebbe di 20,8 milioni di nuclei. Ad essere colpiti risultano soprattutto i giovani con una età inferiore ai 25 anni, per i quali tale quota arriva al 37%, contro il 16,4% degli ultrasessantacinquenni.

Famiglie statunitensi con un peso annuale del mutuo superiore al 50% del reddito
(in % del totale delle famiglie per fascia di età del capofamiglia)
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Fonte: elaborazioni su dati US Census Bureau.

La crisi economica ha colpito duramente i giovani anche negli Stati Uniti: le difficili condizioni del mercato del lavoro hanno ridotto la propensione dei giovani a creare nuove famiglie, e di conseguenza ha compresso la domanda di abitazioni. Tra il 2007 e il 2011 si sono formate nel paese 580mila nuove famiglie, contro oltre 1,1 milioni nel quinquennio precedente. Questo fenomeno ha fatto sì che a sostenere il tasso di proprietà nel paese fossero solo i nuclei con capofamiglia ultrasessantacinquenne, la cui domanda di abitazioni peraltro è in calo. Nel 2011 il tasso di proprietà generale era nel paese pari a 66,1%, dal picco del 69% registrato nel 2006, contro l’80,9% degli ultra sessantacinquenni e il 37,7% degli under 35 (per i quali il tasso aveva raggiunto un picco del 43,1% nel 2004).

Tasso di proprietà dell'abitazione negli Stati Uniti per età (valori %)
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Fonte: elaborazioni su dati US Census Bureau.

Nonostante tali difficoltà, negli Stati Uniti non è mai stato più economico acquistare un’abitazione rispetto al risiedere in condizione di affittuario. Secondo l’US Census Bureau oggi il rapporto tra la rata di un mutuo trentennale e l’affitto mensile ha toccato un punto di minimo, pari a 0,77, valore al quale non si era mai nemmeno avvicinato da quando la rilevazione è disponibile (inizio anni Novanta).

Il costo mensile dell'abitare negli Stati Uniti
(Mutuo trentennale a tasso fisso per l'80% del valore dell'abitazione)
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Fonte: elaborazioni su dati Freddie Mac e  US Census Bureau.

Mentre gli Stati Uniti sono alle prese con i postumi dello scoppio della bolla immobiliare, il vicino Canada è alle prese con quella che a oggi sembra la bolla immobiliare più vicina a raggiungere dimensioni critiche. L’indice dei prezzi degli immobili residenziali nel paese, dopo aver registrato variazioni annuali negative per tutto il 2009, ha cominciato a crescere ininterrottamente. Nonostante le variazioni annue non siano state di ampiezza superiore al 2-3% ogni mese, tuttavia secondo alcune stime i prezzi presenterebbero oggi una sopravvalutazione del 75% circa (il valore più alto tra i paesi sviluppati) se confrontati con il rapporto di lungo periodo tra prezzo e reddito. La sopravvalutazione si ferma al 32% se si considera invece il confronto tra prezzi e rapporto di lungo periodo tra prezzo e affitto. La situazione nel paese è resa anche più critica dall’enorme ammontare di mutui garantiti dalla Canada Mortgage and Housing Corp., pari oggi a 557 miliardi di dollari (un valore superiore del 57,3% rispetto ai 354 miliardi garantiti nel 2007). Per cercare di arginare il fenomeno il governo canadese ha imposto alcune limitazioni, che non appaiono oggi sufficienti ad arrestare il fenomeno; tra queste il divieto di offrire la garanzia per mutui superiori al milione di dollari.
Per l’America del nord la ripresa di un ritmo di crescita consistente ed equilibrato appare quindi difficile in assenza di una chiara consapevolezza e misurazione delle conseguenze che gli squilibri nel settore immobiliare hanno creato.
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