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LA FINE DEL SOGNO AMERICANO? E-mail
Internazionali
di Simona Costagli
23 dicembre 2011
fine sogno americanoLa ripresa del mercato immobiliare mondiale procede a fasi alterne, riflettendo le peculiarità del precedente periodo di boom. Negli Stati Uniti l’ultimo ciclo immobiliare ha visto 47 mesi di ascesa, mentre non è ancora possibile quantificare la lunghezza della fase di discesa, non essendo questa ancora terminata.

Il lungo periodo di aumento dei prezzi immobiliari mondiali è risultato molto più omogeneo e diffuso di quanto non sia stato il successivo sgonfiamento. Negli Usa dal 2007 a oggi i prezzi degli immobili sono scesi del 27,6%; nello stesso periodo in altri paesi si è assistito a una nuova fase di crescita vigorosa delle quotazioni: in Australia, Canada e Svezia gli aumenti sono stati rispettivamente del 18,1, 21,9 e 15,2%. Il quadro mondiale dipinto dai principali indicatori di sostenibilità e sopravalutazione del mercato è complesso e variegato. La combinazione di due indici, uno relativo alla media di lungo periodo (1975-2011) del rapporto tra prezzo di acquisto e rendita (affitto), l’altro dato del rapporto tra prezzo di acquisto e reddito disponibile, mostrano una sopravvalutazione superiore a quanto si registrava negli Usa nel momento di massima espansione della bolla per un folto gruppo di paesi tra cui Australia, Belgio, Canada e Francia.

Sopra/sottovalutazione del mercato immobiliare in alcuni paesi
(% rispetto alla media 1975-2011 del rapporto prezzo/affitto)
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Fonte: elaborazioni su dati Economist.

Gli Usa sono oggi il paese con la maggiore sottovalutazione del mercato immobiliare: i rapporti prezzi/affitti e prezzi/reddito disponibile presentano divari pari a -8 e -22% rispettivamente rispetto alla media di lungo periodo; valori comparabili solo a quelli tedeschi e giapponesi, due paesi rimasti estranei al gonfiamento della bolla.
La crescita americana dopo le passate recessioni è sempre stata caratterizzata da una forte ripresa del settore delle costruzioni, cosa che non è avvenuta questa volta. Nei due anni successivi alla recessione dei primi anni ‘80, ad esempio, gli investimenti in costruzioni residenziali erano cresciuti del 56%; oggi, dall’avvio della ripresa, sono scesi del 6,3%. Il boom del mercato immobiliare americano dei primi anni Duemila, accompagnato dai mutui a basso costo, ha modificato la struttura del mercato, permettendone l’accesso a una fascia di popolazione prima esclusa e portando il tasso di proprietà al valore più alto mai registrato (69,2% dei residenti proprietari, percentuale scesa al 66% a fine 2010). Nello stesso periodo la crescita del settore delle costruzioni, pur superiore alla media di lungo periodo, non è risultata elevata. Lo scoppio della bolla, per contro, ha portato l’attività del settore su livelli mai registrati in precedenza: quest’anno si stima che il numero di nuove abitazioni costruite sarà il più basso dal 1968. Relativamente ai prezzi, a settembre l’indice Case Shiller Composite riferito alla principali 10 città ha continuato a scendere, registrando l’undicesimo calo tendenziale consecutivo. Il valore dell’indice è ora del 31% inferiore rispetto al picco del giugno 2006. Secondo stime recenti, peraltro, il mercato immobiliare americano sconterà un’ulteriore discesa dei prezzi del 2-3%, per ricominciare a crescere solo nella seconda metà del 2012.
Nonostante questi dati negativi, tuttavia, alcuni segnali lasciano intravedere uno spiraglio di ripresa, anche se su sentieri diversi dai precedenti; soprattutto, sembra che il ruolo dell’abitazione di proprietà nel sogno americano sia destinato a ridimensionarsi. Negli ultimi anni il ritmo di crescita delle compravendite è infatti rimasto su livelli molto bassi, ma il numero delle case in vendita è diminuito in modo consistente, raggiungendo il valore minimo dal 2006. Per contro, il tasso delle case sfitte nel terzo trimestre è sceso al 9,8%, dall’11% del 2009. In alcune grandi città l’indice è sceso ulteriormente: a New York è risultato peri a 2,4%, mentre a San Francisco a 3,6%; ciò ha ovviamente comportato un aumento degli affitti, che a ottobre, su base annua, sono cresciuti del 2,4% mettendo a segno il quattordicesimo aumento consecutivo dopo la lieve flessione dei mesi centrali del 2010 e confermando un trend opposto rispetto a quello dei prezzi di vendita. Posto pari a 100 il valore dei due indicatori a gennaio 2010, essi risultavano pari a 98,6 (Case Shiller) e 102,2 (indice degli affitti) a settembre 2011.

Prezzi degli immobili e affitti negli Stati Uniti
(Numeri indice, gennaio 2010 = 100)
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Fonte: elaborazioni su dati BLS e Standard & Poor’s.

Il rinnovato dinamismo del mercato degli affitti non ha fornito finora il traino alle compravendite che l’amministrazione Obama attende per potersi disfare delle oltre 200.000 abitazioni pignorate e ora in possesso delle due istituzioni nazionalizzate nel 2008 (Fannie Mae e Freddie Mac). A parte un lieve aumento della fiducia dei costruttori, l’aumento degli affitti non ha determinato un aumento delle compravendite soprattutto per le condizioni ancora molto restrittive del credito. D’altro canto, lo scoppio della bolla immobiliare sembra aver determinato negli Stati Uniti la fine del sogno americano inteso come possesso dell’abitazione: secondo alcune indagini, anche coloro i quali ne avrebbero la possibilità preferiscono oggi non acquistare l’abitazione, privilegiando la flessibilità che l’affitto comporta, anche a causa delle cattive condizioni del mercato del lavoro che rendono la disponibilità alla mobilità geografica un requisito in più. I più scettici relativamente all’investimento immobiliare sono soprattutto i più giovani. Una demarcazione netta si osserva tra coloro i quali hanno meno o più di 58 anni: questi ultimi appaiono più propensi a considerare la crisi una fase passeggera, e l’immobilie un buon investimento, ciò nonostante nei due anni peggiori della crisi (2007-2008) il valore del patrimonio residenziale delle famiglie americane sia sceso di oltre 4 trilioni di $.
Nel paese, infine, la ripresa della domanda di abitazioni è frenata dal ritmo molto lento con cui si vanno formando nuove famiglie, un fenomeno che non è dovuto alla mancata crescita della popolazione, ma al fatto che sempre più giovani adulti rimangono a convivere con la famiglia di origine. Secondo stime recenti vi sarebbero oggi negli Stati Uniti 1,5 milioni di giovani adulti (18-34 anni) conviventi con i genitori in più risptto alla media di lungo periodo.
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